中國經濟的快速發展，孕育了繁榮的房地產和基礎設施投資為代表的不動產市場。而“房住不炒”“租售并舉”政策方向的確立，更使得國內探索已久的不動產證券化引起各界關注——REITs這一金融產品迎來了良好的發展機遇。

同時，隨著資管新規落地，地產企業乃至整個不動產行業融資也變得更加困難，發展REITs等資產證券化產品，尋求新模式新思路的需求也愈發迫切。

那么，什么是REITs？REITs將在中國有著怎樣的發展？這個市場如何推動？專業人才又該如何培養？

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什么是REITs

REITs，是不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱。

REITs通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者，是實現不動產證券化的重要手段。它于1960年發源于美國，自20世紀90年代以來，全球REITs市場快速發展，全球市值目前已達1.8萬億美元。

REITs具有強制分紅、收益穩健，專業化管理等特點，主要投資于成熟不動產。

REITs有多種分類。例如根據資金投向不同，REITs可分為權益型、抵押型和混合型；根據資金募集與流通方式不同，可以分為私募和公募兩種形式；根據組織形式不同，可以分為公司型和信托型兩類。

REITs的基礎資產非常廣泛，不僅包括寫字樓、零售物業、酒店公寓、廠房貨倉、醫院、養老院等，還包括機場、港口、輸電塔、管道、數據中心等基礎設施。

從嚴格意義上說，我國至今還沒有標準化的REITs產品，目前的所有REITs相關產品都只能算是類REITs或準REITs產品。

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REITs將在中國怎樣發展

 

 

圖為張崢教授發表REITs觀點

張崢 北京大學光華管理學院院長助理，金融學教授，北大光華中國REITs研究中心執行主任，【中國REITs先鋒項目】學術導師。研究領域為實證資產定價、行為金融、風險管理、家族企業與財富管理、私募股權與創業投資。

REITs市場在中國的將來有想象空間。

在中國的資產端中，REITs產品在目前房價保持穩健的宏觀環境中將產生更多的機會，輕資產時代的到來能提供最有效的不動產商業化機會。

目前重點推出的“房住不炒”、“租售并舉”等概念將現金流、杠桿化等優先提供給REITs這一類的創新型金融模式而不再優先提供給房地產開發商。全國社會保障基金理事會原副理事長王忠民認為，未來三年可以看作REITs的布局期，REITs改變了過去中國不動產的發展模式。

如何緊緊圍繞中國經濟和商業實踐開展REITs研究，貢獻適用于中國的方案，為REITs市場的發展提供航向？北京大學光華管理學院在這一領域一直不斷探索，成為引領REITs發展的一支重要力量。

北大光華-《中國REITs白皮書》系列報告

“光華思想力”平臺匯聚頂級專家學者，積極與政府監管部門緊密合作，基于對REITs理論與全球實踐的系統研究，推出了《中國REITs白皮書》系列報告，論述中國REITs制度設計、探討中國REITs市場規模、思考中國REITs的市場建設，并給出了發展建議，為REITs的發展建立了豐厚的學術基礎。

《中國REITs白皮書》系列

（點擊文章標題，閱讀白皮書全文）

1、中國公募REITs發展研究

本報告深入闡述了REITs對于中國經濟發展的意義，分析中國REITs制度建設的問題和典型案例，論述推出公募REITs的適時性，探索公募REITs的模式選擇、產品設計和市場建設等相關問題，提出中國當前推出公募REITs的方案和路徑。

2、中國REITs規模將超4萬億

本報告采用比較研究的方法，根據全球主要市場的REITs相對其經濟總量和上市公司總市值的規模占比，對中國公募REITs未來可能的市場規模進行了分析與討論。

3、中國租賃住房REITs市場規模或超萬億

本報告對中國市場上的五單租賃住房證券化案例進行了分析與討論，探討了公募租賃住房REITs對于租賃住房市場發展的意義和市場展望，以及在“公募基金+ABS”的模式下，公募REITs發展中要面對的核心問題，并提出了相關建議。

4、如何驅動4萬億中國REITs市場？

本報告對REITs稅制問題進行分析與討論，探討了REITs稅制問題研究的重要性，以及在“公募基金+ABS”的模式下，目前公募REITs稅收制度面對的核心問題，并提出具體的稅收規范及優惠建議。

5、“公募基金+ABS”架構下，如何建立完善有效的管理模式？

本報告通過分析內部管理模式和外部管理模式的內涵、特點和實踐，對比兩種模式的優勢與不足，研究了中國類REITs市場中管理結構的相關問題，探討了在未來中國公募REITs的建議架構下，管理職能的分配以及治理機制的相關問題，并對市場建設提出了相關的政策建議。

6、全球大部分REITs表現優秀，可成為不動產市場價格之“錨”

本報告從REITs對投資者的意義、全球REITs市場表現等多個視角審視公募REITs的作用，并給中國公募REITs市場建設提出建議。

7、REITs市場建設與經濟轉型發展——基于各國推出REITs制度的歷史分析

本報告從各國REITs發展歷程的角度，分析REITs市場建設在促進經濟穩定、經濟轉型升級上的作用機理及意義。

8、中國應以公募權益型REITs為發展重點加快推出試點

本報告是北大光華REITs課題組首次針對中國金融市場的特性，完整闡述中國REITs制度建設的路徑選擇。

9、基礎設施REITs潛在市場超萬億，可盤活存量資產化解地方債務風險

本報告認為，中國存量基礎設施存量規模超過100萬億，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。

中國REITs論壇

2017年4月，北大光華與中聯基金聯合發起成立北大光華中國REITs研究中心，旨在持續推動REITs領域的系統性深入研究。同時，北大光華攜手國內外REITs領域政策、學術和頂尖商業機構，共同發起建立起了一個旨在推動中國REITs市場建設和發展的高端平臺——中國REITs論壇。

北京大學光華管理學院名譽院長、著名經濟學家厲以寧教授為中國REITs論壇題詞：

 

 

 

 

首屆中國REITs論壇是近年來最具影響力和價值的REITs峰會之一，堪稱“中國REITs發展史上的里程碑”。

未來，中國REITs論壇將致力于聚集各相關領域的中堅力量和有識之士進行最高水平的學術研究、政策研究和行業研究，組織各類交流活動，推動REITs市場和商業實踐穩步前行；并聯合北大光華中國REITs研究中心、上海交易所、深圳交易所和戴德梁行等對中國的REITs發展進行長期關注，定期編制、發布并更新中國REITs指數，反映市場變化。

REITs市場規模龐大，發展“正當其時”。國內REITs市場已經處于崛起前夜，北大光華以雄厚的學術儲備為基礎，積極參與業界交流，不斷進行深入研究，為推動中國REITs行業的發展出力獻策。

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讓更多人更懂REITs

厲以寧教授認為，作為業界呼喚已久的創新金融產品，中國需要培養更多懂得REITs的新型企業家。

 

 

圖為劉俏教授為【中國REITs先鋒項目】授課

劉俏 北京大學光華管理學院院長，金融學教授。【中國REITs先鋒項目】授課教授。在公司金融、實證資產定價、市場微觀結構和中國經濟研究等方面擁有眾多著述。

張崢教授表示，【中國REITs先鋒項目】是光華高層管理教育非常重要的項目，我們致力于將該項目做成一個教育項目，它是光華思想力的最終使命之一。通過深入研究，希望把它傳遞給市場，并最終促進中國REITs市場的建設與發展。

項目覆蓋監管政策、實踐案例、產品設計以及全球市場經驗等，幫助理解和探索中國REITs市場的發展路徑，提升資產運營和資本管理的能力，讓更多人更懂REITs！